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                法律法規

                小區會所產權界定與業主權益
                上傳時間:2018-01-10

                廣東君孺律師事務所 朱會林

                    一、小區會所產權的界定與辨析

                    近年來的房地產糾紛中,有類矛盾比較突出,就是開發商與業主為爭奪小區內會所所有權產生的矛盾與糾紛。在司法實踐中,就小區會所的所有權歸屬大致有兩種觀點。一種觀點認為,小區會所是商品房的配套設施,其本意是給業主配套使用的,而且其開發費用也已列入開發成本,其所有權理應歸全體業主所有。另一種觀點則認為,對于小區會所的所有權問題應當區別對待,如果在開發建設過程中將會所作為獨立產權建筑單獨報建,且辦理了單獨的產權權屬登記手續的或者具備辦理單獨的產權登記條件的,會所的權屬應當歸開發商所有;如果開發商將會所作為公建配套報建,且會所的面積也計入共用分攤面積的,會所的產權應當歸小區業主共同所有。

                    上述觀點都涉及了判斷小區配套設施權屬的幾個要素,2007年10月1日實施的《物權法》在第六章“業主的建筑物區分所有權”中對小區內的綠地、車庫等配套設施的權屬作了明確的規定,但對現實生活中爭議較多的會所權屬問題卻沒有作出說明。該法第73條規定:“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有”。對于該條規定的“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施”是否包括小區會所的問題,自該法律公布以來,對此一直有爭議。最高法院關于建筑物區分所有權糾紛案件解釋第3條對此也未明確規定。值得注意的一點是,物權法草案三審稿關于會所曾有過規定,“會所、車庫、綠地的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設單位能夠證明其享有所有權外,屬于建筑區分所有權人共有”。2005年10月22日十屆全國人大常委會第十八次會議進行物權法草案四審稿時刪去了有關會所的規定,全國人大法律委員會對此的解釋是:提供健身、娛樂等服務的會所,絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或出租經營的,一般不作為建筑物的附屬設施歸業主共有,草案中關于會所的規定可以刪去。從上述立法及陳述的過程看,立法機關對于會所產權歸屬全體業主共有的觀點是持相對否定的態度。

                    筆者認為,如沒有發生面積分攤、土地使用權面積分攤等特殊情況的,從所有權的取得、建筑物區分所有、現實經濟選擇等角度去分析,小區會所一般應屬于開發商:

                    1、從所有權取得的事實和法律依據角度分析,物權法第三十條規定:因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。第一百四十二條又進一步規定:建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人,但有相反證據證明的除外。開發商取得建設用地使用權后,經過規劃、建設等合法審批手續,建造起來的整個小區的建筑都屬于開發商,然后開發商把小區內的房屋逐步銷售出去,在這過程中,除非開發商把會所分攤到銷售房屋面積中去,否則不發生產權轉移的情形,開發商因建造行為取得的會所產權并沒有發生變化。

                    2、從建筑物區分所有相關規定的角度分析,最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定:建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:  (一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。小區會所具備上述專有部分的構成要件,應屬于專有部分,而非業主共有。因為會所與其他建筑物能夠明確區分,可以排他使用,能夠登記成為特定業主所有權的客體。需要說明的是,雖然目前國內部分城市房產行政主管部門對于會所權屬登記采取消極的處理態度,有些城市(如杭州)不予辦理會所的權屬登記手續,但這些只是我國物權登記制度發展不夠完善所造成的,這并不妨礙在物權法的意義上,會所能夠獨立登記的特性。

                    3、從現實經濟選擇的角度看,小區會所歸業主所有并不是一種最優的制度安排。這樣就意味著業主要承擔對其進行經營、管理和維護的義務。從組織結構、專業人才和經驗等因素考慮,開發商具有更大的優勢,能夠承擔起會所招商、運營管理、資金投入、承擔經營責任、后期物業維護等責任和義務,有利于小區會所物盡其用。如果在制度安排上,要全體業主通過業主委員會來實現會所經營、管理和維護的責任,顯然所花費的成本和取得的效果都會大打折扣。

                    因此,筆者認為小區會所應當歸開發商所有,既符合法律規定,也是目前較為合理的制度選擇。當然這種權屬界定并不妨礙按當事人之間的意思自治,與小區地下車庫車位一樣,如果開發商在與購房人訂立的房屋買賣合同中對會所的權屬有明確的約定,則應尊重他們的約定。

                    二、小區會所經營管理權的界限與權益

                    解決了產權歸屬的問題后,我們需要進一步探討的是會所的經營管理權問題,這個問題更加的現實,因此引發的糾紛也更多。有些小區的開發商擅自決定會所對外經營,干擾了業主的正常生活秩序和生活質量,業主有何權利可主張?有些開發商擅自改變會所功能,業主能否制止?這些問題都涉及對開發商的會所經營管理權的分析。假如簡單地從會所所有權的角度理解,所有權的四項權能包括“占有、使用、收益、處分”,既然小區會所所有權屬于開發商,那么是否意味著開發商可以充分行使自己的所有權能,自由地使用、收益、處分會所呢?筆者認為答案是否定的,無論開發商配建會所的初衷如何,一旦配建后,會所作為小區的特殊配套,開發商對其的經營管理權應受到嚴格制約,開發商對于小區會所的經營管理權應該受到合同約定(包括廣告樓書的承諾)、業主公約、規劃審批等方面的限制,是一種受限的權利(權益)。

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